Nieuws
Krachtwijken: eerst zien dan geloven?
Complexiteit
Uitgangspunt bij een krachtwijk is dat je eerst de sociale problematiek aanpakt. Bart Jonker van De Woonplaats vindt dat een goede zaak. “De fysieke maatregelen zijn ondersteunend in het oplossen van de sociale problemen. Dat is een plausibel uitgangspunt, maar het kan wel leiden tot een wat lastiger proces.” Van de 340 woningen van De Woonplaats, blijven er slechts 25 staan. De overige 315 worden gesloopt en daar komen 215 woningen voor terug. Dat heeft te maken met beleid, legt Jonker uit. “Als je bijvoorbeeld een buurthuis wil of meer groen, dan kost dat je woningen. Bovendien keren niet alle bewoners na de herstructurering terug.” Wat het soms lastig maakt, is dat de hele wijk 2000 woningen telt en die 340 er een deel van uitmaken. De complexiteit is groot. Bovendien zitten er veel partijen aan tafel, omdat het om een krachtwijk gaat. “De slagvaardigheid neemt dan automatisch al af,” stelt Jonker.
Wie betaalt?
Gezien de ingrijpende veranderingen is er een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt. Bovendien moest het bestemmingsplan veranderd worden. Vooral de financiële kant daarvan is lastig, zegt Jonker. Hij legt uit: “Als je een heel gebied omgooit, betekent dat bijvoorbeeld ook dat je alle wegen eruit haalt en er nieuwe wegen voor in de plaats legt. Sinds 1 juli 2008 geldt dan de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening, die impliceert dat deze kosten voor rekening van de ontwikkelende partij zijn. In dit geval komen ze dus op ons bordje terecht.” Het gaat dan niet alleen om infrastructuur, maar bijvoorbeeld ook om openbare ruimte en riolering. Jonker vervolgt: “Voorheen had je als ontwikkelende partij nog een stevige poot om op te staan. Maar nu is het duidelijk in de wetgeving vastgelegd: kosten van ingrepen in openbaar gebied die toe te rekenen zijn aan vastgoedontwikkeling, legt de gemeente bij de ontwikkelaar neer. En dat heeft in veel trajecten voor vertraging gezorgd.”
Klik op het kaartje om deze te vergroten
Onderhandelen
Toch heeft de gemeente ook kosten te dragen, vindt Jonker. Er is sociale onrust in de wijk, mensen zitten in de bijstand, er is vaker politie op straat: dat kost allemaal geld. En wat betreft nieuwe wegen: die hebben minder onderhoud nodig. De gemeente heeft dus wel degelijk belang bij het opkrikken van de wijk. Om die reden sluiten ontwikkelaar en gemeente samen een exploitatieovereenkomst, waarin ook een kostenverdeling wordt vastgelegd. “Die discussie is natuurlijk niet van vandaag op morgen gevoerd,” zegt Jonker. “Bij ons heeft dit proces zo’n twee jaar geduurd en zijn wij wel de partij die de grootste zak geld meebrengt. Bij de gemeente zijn wat subsidiepotjes aangeboord en uiteindelijk draagt zij een dusdanig bedrag bij, dat wij het wel aandurven.”
Klik op het kaartje om deze te vergroten
Parallellen
Tijdens het onderhandelingsproces lopen de termijnen waar de corporatie aan gebonden is, gewoon door. Huurders moeten bijvoorbeeld minimaal een jaar de gelegenheid krijgen om een zogenaamde ‘wisselwoning’ te zoeken. Jonker: “Bewoners waren al aan het verhuizen, terwijl wij aan de andere kant nog met de gemeente onderhandelden over de kosten. Het kan dan gebeuren dat je er niet uitkomt met het bestemmingsplan of met de exploitatieovereenkomst, terwijl je wijk inmiddels wel al helemaal leeg is.” In het proces lopen er dus zaken parallel en loopt de corporatie de nodige risico’s. Tijd voor ‘eerst zien dan geloven’ is er niet, en daarom is risicomanagement heel belangrijk. “De vertraging en de risico’s die dit uiteindelijk allemaal met zich meebrengt, neem je mee in de onderhandeling met de gemeente. Maar uiteindelijk draait het allemaal om de bewoner: die moet zo snel mogelijk weer kunnen terugkeren en zich helemaal lekker voelen in zijn huis.”
