Nieuws
Dwingen en verleiden
Eén van de UKR NEW-projecten is De Rijtse Vennen: een project van 300 nieuwbouwwoningen in Deurne.
Strakke voorwaarden
GPR Gebouw is een meetsystematiek voor duurzaam ontwikkelen en bouwen. Ambities op het terrein van bijvoorbeeld energie, water, afval, materiaal en wooncomfort kunnen precies bepaald worden. Aan de instellingen hangen maatregelen vast, die ontwikkelaars en architecten kunnen inzetten om de ambities te realiseren. De EPC – één van de factoren waarop gemeten wordt – is bijvoorbeeld op 0,55 gezet. “Die GPR-maatlat loopt het hele proces mee, van bouwvergunningverlening tot en met handhaving”, zegt Snels. Maar dat is niet alles, want het eindresultaat is minstens zo belangrijk. De grond is nu eigendom van de gemeente. Dit eigendom gaat alleen onder strikte voorwaarden over naar ontwikkelaars. “Eén van de voorwaarden is dat bij oplevering de ambitie van de gemeente bereikt is. Die wordt dan dus getoetst aan de hand van de GPR. De GPR-voorwaarde is overigens niet in het bestemmingsplan verankerd.”
Wet is wet
De gemeente verstrekt een bouwvergunning dus alleen onder strikte condities. Is dat juridisch eigenlijk wel toegestaan? Snels wijst in deze context op het belang van het contract: “Er ligt een overeenkomst aan ten grondslag waar beide partijen een handtekening op hebben gezet. Als iedereen het ermee eens is, kan het. Maar stel, het EPC-resultaat voldoet straks niet aan de norm. Dan kan de gemeente dat juridisch aanvechten. Als de ontwikkelaar vervolgens op z’n juridische strepen gaat staan, dan kan het best zo zijn dat het publiekrechtelijk niet te handhaven is.” Er zijn al meer zaken bekend van situaties waarin de gemeente meer eisen stelt dan het bouwbesluit toestaat. En dan geldt toch: de wet is de wet. “De bestaande bouwregelgeving is niet ingericht op het realiseren van zulke projecten. Het bouwbesluit kent een beperkt aantal weigeringsgronden en daar moet je je aan houden. En dan is de EPC 0,8. Alleen in overleg kun je er dus van afwijken”
Lastige procedures
De bouwaanvragen kennen wat vertraging door de huidige marktomstandigheden. Verder is bezwaar gemaakt tegen bouwvergunningen. Snels: “Het vervelende aan zo’n bezwaarprocedure is dat de bouwvergunning niet onherroepelijk wordt. Banken verstrekken dan minder snel de hypotheek. De ontwikkelaars worden aan allerlei termijnen gehouden: wanneer ze de koopaanneemovereenkomst moeten sluiten, na hoeveel tijd het werk gestart moet zijn, enzovoort. Die juridische procedure is natuurlijk niet afgestemd op dat soort termijnen.”Dat leidt tot onzekerheid”, zegt Snels, “maar dat hoort nu eenmaal bij bouwen.” Deze onzekerheid bedreigt aanvragen voor nieuwe (bouw)vergunningen. “Marktpartijen lijken eerst enkele uitspraken van de procedures af te wachten. Maar ondertussen gaan de voorbereidingen voor de lopende projecten allemaal gewoon door.”
Vincent Snels
De beste mix
Met alleen eisen stellen en regels opleggen, bereik je je doel niet, gelooft Snels. Daarom zetten ze ook ‘verleidingstechnieken’ in. “Als je hoge eisen stelt aan de ontwikkelaars, mag je daar als overheid ook iets tegenover zetten. De gemeente ontwikkelt bijvoorbeeld zelf de openbare ruimte duurzaam.” Bewoners worden op eenzelfde manier uitgedaagd. De communicatie is erop gericht dat zij de maatregelen in hun huis en omgeving goed toe gaan passen. Een belangrijk punt, want na oplevering heeft de gemeente geen machtsmiddelen meer. “Een lage EPC is leuk, maar als iemand twee waterbedden meeneemt dan is het over. Zo simpel is het, daar valt niets op af te dingen.” Voor het meest duurzame resultaat is een goede mix van dwingen en verleiden dus de beste aanpak.
